Постановлением Конституционного Суда РФ от 14.04.2026 № 24-П разъяснён конституционно-правовой смысл норм, регулирующих ответственность застройщика в долевом строительстве: части 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, статьи 2 Федерального закона № 266-ФЗ (внёс изменения в 214-ФЗ с 01.09.2024) и пункта 2 Постановления Правительства № 326.
Суть спора и обращения граждан.
Граждане – участники долевого строительства – оспаривали применение к ним новых правил о штрафе (5% от присужденной судом суммы за неудовлетворение требований в добровольном порядке), которые были введены с 1 сентября 2024 года (Закон № 266-ФЗ). Застройщики ссылались на то, что, по их мнению, новый размер штрафа (5% вместо ранее действовавшего 50% от неустойки по Закону о защите прав потребителей) применяется ко всем правоотношениям (в том числе возникшим до 01.09.2024), если суд выносит решение после этой даты.
Граждане настаивали, что это ухудшает их положение, поскольку до 01.09.2024 штраф был значительно выше (по Закону о защите прав потребителей). КС РФ разъяснил, как правильно применять нормы во времени.
Что разъяснил КС РФ?
1. Новый порядок (5% штраф) применяется только к периодам после 01.09.2024.
Статья 2 Закона № 266-ФЗ устанавливает, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению со дня вступления в силу Закона № 266-ФЗ (т.е. с 01.09.2024), применяются новые редакции соответствующих статей 214-ФЗ, включая штраф 5%.
К периодам до 01.09.2024 (за прошлое время) должны применяться прежние нормы (в том числе о штрафе в размере 50% от неустойки по Закону о защите прав потребителей, если иное не предусматривалось 214-ФЗ в старой редакции).
Иное понимание ухудшало бы положение граждан (лишало бы их права на более высокий штраф за период до изменения закона), что недопустимо.
2. Момент возникновения права на штраф определяется моментом отказа в добровольной уплате неустойки.
Если факт отказа (неудовлетворения требования) имел место до 01.09.2024, то право на штраф возникло до введения нового порядка, и применяется старый (более высокий) размер штрафа. Если отказ произошёл после 01.09.2024 – применяется новый размер (5%).
3. Постановление Правительства № 326 (об ограничении размера санкций ключевой ставкой на 01.07.2023) не противоречит Конституции.
Правительство вправе устанавливать особенности применения санкций на определённый период, в том числе с обратной силой (в пределах периода, указанного федеральным законом), исчисляя неустойку исходя из текущей ключевой ставки, но не выше ставки на 01.07.2023. Это не нарушает конституционных прав, поскольку направлено на поддержку застройщиков и сохранение баланса интересов в период экономических трудностей.
Что это значит на практике для участников долевого строительства?
Если вы подали иск о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, и просрочка началась до 01.09.2024 (или полностью пришлась на период до 01.09.2024):
Неустойка за период до 01.09.2024 рассчитывается по старым правилам (1/150 или 1/300 ставки рефинансирования).
Штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке (если вы обращались к застройщику до 01.09.2024 и получили отказ) должен рассчитываться по Закону о защите прав потребителей (50% от присужденной суммы в пользу потребителя), а не 5% по 214-ФЗ в новой редакции.
Если весь период просрочки (или требование о добровольной уплате) возникли после 01.09.2024:
Применяется новый размер штрафа – 5% от присужденной судом суммы (в дополнение к неустойке).
Если просрочка началась до 01.09.2024, но продолжалась после:
Неустойка за период до 01.09.2024 – по старым правилам, за период после – по новым (но с ограничением ключевой ставкой на 01.07.2023, если применяется Постановление № 326). Штраф – в зависимости от даты отказа в добровольной уплате (если отказ до 01.09.2024 – 50%, если после – 5%).
Рекомендации для участников долевого строительства.
При расчёте исковых требований чётко разделяйте периоды: до 01.09.2024 и после.
Если вы направляли претензию застройщику до 01.09.2024 и он не удовлетворил её (или ответил отказом) – в иске требуйте штраф в размере 50% от присуждённой суммы (неустойки и иных потерь) по Закону о защите прав потребителей, ссылаясь на Постановление КС РФ № 24-П.
Если претензия была направлена после 01.09.2024 – штраф 5% (по части 3 статьи 10 214-ФЗ в новой редакции).
При обращении в суд приложите расчёт с учётом разъяснений КС РФ.
Для застройщиков.
Нельзя автоматически применять новый 5% штраф ко всем периодам – если отказ в добровольной уплате имел место до 01.09.2024, суд может взыскать 50% (что значительно больше). Следует учитывать это при оценке рисков и досудебном урегулировании.
Постановление № 326 действует (ограничение ставкой на 01.07.2023) для всех периодов в пределах срока, установленного Правительством (как правило, до определённой даты).
Информация подготовлена прокуратурой города Севастополя.